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Se reactiva el Alquiler Social Obligatorio en Catalunya

Se reactiva el Alquiler Social Obligatorio en Catalunya

Tras la aprobación por parte del Parlament de Catalunya de la Ley 1/2022 de 3 de marzo, que entre otras normas modifica la Ley 24/2015, os explico en qué supuesto será obligatorio ofrecer un alquiler social.

Cabe recordar, como ya os expliqué en su día, que el año pasado, el Tribunal Constitucional, anuló parte del Decreto Ley 17/2019, que había sido clave en el desarrollo del alquiler social en Cataluña, y por lo tanto limitó los supuestos en que era posible aplicar esta figura.

Ahora, con esta nueva ley aprobada, se vuelven a ampliar los supuestos y se reactiva esta figura.

¿Qué es el alquiler social obligatorio?

Con la regulación del alquiler social, se obliga a ofrecer un alquiler denominado social, como condición a los adquirentes de determinadas viviendas o a los sujetos que pretendan interponer demanda de desahucio o de ejecución por impago de deuda hipotecaria a personas o unidades familiares que no tengan alternativa propia de vivienda y que sean considerados en riesgo de exclusión residencial según unos niveles de rentas previstos en la normativa.

Estas condiciones beneficiosas suponen ofrecer la realización de un contrato de 5/7 años de duración con un importe de renta contractual que representará un porcentaje de los ingresos ponderados de la unidad de convivencia o persona beneficiaria.

La renta consistirá en un 10%, 12% o 18%, de los ingresos ponderados del inquilino, dependiendo en que franja de ingresos se encuentre.

El alquiler social se puede renovar por una sola vez, si se continúan cumpliendo los requisitos que exige la normativa para poder ofrecerlo.

¿En qué supuestos es obligatorio ofrecer el alquiler social?

La nueva normativa vuelve a fijar seis supuestos en que existe la obligación de ofrecer un alquiler social a las personas afectadas cuando las mismas no tengan alternativa habitacional y se encuentren en riesgo de exclusión residencial conforme a los parámetros que marca la ley.

Como ahora veremos, no en todos los supuestos hay siempre obligación de ofrecer un alquiler social. Esto va a depender de quien sea el sujeto, que, en cada supuesto, tenga interés en la vivienda, queriendo comprarla o bien queriendo interponer demanda judicial para recuperar la posesión o reclamar el impago de la hipoteca.

CASOS EN QUE SE PRETENDE ADQUIRIR LA VIVIENDA

Si se pretende la adquisición de una vivienda resultante de una compensación de deudas o dación en pago de préstamos hipotecarios, tendrá la obligación de ofrecer un alquiler social cualquiera persona que pretenda adquirirla, sin hacer diferenciación entre persona física o jurídica o pequeño o gran tenedor. Lo mismo sucede cuando se pretende comprar una vivienda que se vende por la imposibilidad de devolver el préstamo hipotecario.

CASOS EN QUE SE PRETENDE DEMANDAR

En los supuestos de interponer demanda judicial de ejecución hipotecaria o de desahucio por impago de alquiler/vencimiento de título jurídico que habilita la ocupación, o interponer cualquier acción ejecutiva derivada de la reclamación de una deuda hipotecaria, las personas obligadas a ofrecer alquiler social a los afectados será el demandante que tenga la condición de gran tenedor o persona jurídica adquirente con posterioridad al 30 de abril de 2008, de viviendas procedentes de ejecución, dación, compensación o imposibilidad de devolver el préstamo.

Otro supuesto en el demandante tendrá obligación de ofrecer alquiler social es cuando se demande por falta de título jurídico que habilite la ocupación de la vivienda, es decir cuando se demande a “okupas”.

En estos casos, los sujetos que tienen la obligación de ofrecer alquiler social son solo algunos grandes tenedores en concreto, solo las entidades financieras, fondos de inversión, gestores de activos bancarios, fondos de capital riesgo, y fondos de titulación de activos.

¿Qué entendemos por gran tenedor de vivienda?

Como hemos visto anteriormente, la obligación de ofrecer alquiler social antes de interponer demanda, es mayoritariamente de los sujetos considerados grandes tenedores de vivienda.

Así, serán considerados grandes tenedores de vivienda:

  • Las entidades financieras, las filiales inmobiliarias de estas entidades, los fondos de inversión y las entidades de gestión de activos, incluidos los procedentes de la reestructuración bancaria, de acuerdo con la legislación mercantil.
  • Las personas jurídicas que, por sí solas o a través de un grupo de empresas, sean titulares de más de diez viviendas ubicadas en territorio del Estado, con las algunas excepciones (promotores sociales, personas con VPO y entidades sin ánimo de lucro que provean de vivienda a colectivos vulnerables).
  • Los fondos de capital riesgo y de titulización de activos.
  • Las personas físicas que sean propietarias de más de quince viviendas, o copropietarias si su cuota de participación en la comunidad representa más de 1.500 metros cuadrados de suelo destinado a vivienda, con referencia en ambos casos a viviendas situadas en territorio del Estado, con las mismas excepciones que establecen para las personas jurídicas.

 

¿Qué se entiende por exclusión residencial?

Se considerarán en riesgo de exclusión residencial, a efectos de ofrecer alquiler social, las personas que perciban:

  • Ingresos inferiores ponderados a 2 veces el IRSC, (personas solas).
  • Ingresos inferiores ponderados a 2,5 veces el IRSC (unidades de convivencia).
  • Ingresos inferiores ponderados a 3 veces el IRSC, en caso de personas con discapacidades o con gran dependencia.

En caso de que los ingresos ponderados sean superiores a 1,5 veces el IRSC, la solicitud debe ir acompañada de un informe de servicios sociales que acredite el riesgo de exclusión residencial.

Y hasta aquí un breve resumen de lo que representa el alquiler social obligatorio en Cataluña.

¿Cómo te puedo ayudar en relación al alquiler social?

  1. Te ayudo si te han interpuesto una demanda de desahucio o reclamación de pago de cuotas hipotecarias y quieres saber si tienes derecho a un alquiler social y cómo pedirlo.
  2. Te ayudo si vas a comprar una vivienda y tienes dudas de si has de ofrecer un alquiler social a los ocupantes y cómo hacerlo.

¡Llámame! O escríbeme para contarme tu caso:

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El bono joven de vivienda: qué es y quién lo puede solicitar?

El bono joven de vivienda: qué es y quién lo puede solicitar?

El pasado 19 de enero de 2022 se publicó en el Boletín Oficial del Estado el Plan Estatal para el acceso a la vivienda 2022-2025 que regula el llamado bono joven de vivienda junto con otras ayudas al alquiler y otros programas de ayudas específicos para personas jóvenes.

Es importante tener en cuenta que, aunque esté aprobado, quien tiene la competencia para instruir, tramitar y gestionar la concesión de la ayuda son las comunidades autónomas.

Esto significa que aunque el Estado haya aprobado en términos generales el bono joven, serán las comunidades autónomas, quien teniendo en cuenta estos criterios generales, adapte los requisitos de la ayuda ala realidad del territorio.

Hasta que esto no suceda y desde aquí se aprueben las bases y se abra la convocatoria no se podrá solicitar la ayuda. Por ahora, y siendo cautelosos porque no sabemos cómo finalmente se determinará esta ayuda en cada comunidad autónoma, por lo menos contamos con estos criterios generales que nos pueden ir orientando sobre si podremos o no acceder a la ayuda.

¿Qué es el bono de vivienda joven?

El bono joven de vivienda es una ayuda que contribuirá a l pago de la renta o precio por la cesión de una vivienda o de una habitación con el objetivo de facilitar el acceso y el mantenimiento a una vivienda o a una habitación.

La ayuda será de 250 euros mensuales con el límite del importe mensual de la renta arrendaticia o del precio de la cesión. Se concederá por dos años y la convocatoria estará abierta de forma continuada y permanente.

¿Qué requisitos han de reunir las personas beneficiarias del bono joven de vivienda?

Para ser beneficiario del bono de vivienda joven, en términos generales y a la espera de que estos sean concretados por las comunidades autónomas, se han de reunir los siguientes requisitos:

  • Ser persona física y tener hasta treinta y cinco años, incluida la edad de treinta cinco al solicitar la ayuda.
  • Tener la nacionalidad Española, ser ciudadano comunitario o residir regularmente en España.
  • Ser titular o estar en condiciones de suscribir, como persona arrendataria, un contrato de arrendamiento en los términos de la Ley de Arrendamientos Urbanos o, en calidad de persona cesionaria, de un contrato de cesión de uso, o un contrato de habitación.
    En el caso del contrato de habitación será necesario que éste cumpla con las formalidades de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
  • Disponer de, al menos, una fuente regular de ingresos por unidad de convivencia iguales o inferiores de hasta 3 veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples( IPREM). En el supuesto de alquiler de habitación, solo se considerarán los ingresos de la persona física arrendataria.

Se entenderá por fuente regular de ingresos:

  • El trabajo por cuenta ajena o propia.
  • El personal investigador.
  • Las personas perceptoras de una prestación social pública de carácter periódico siempre que puedan acreditar una vida laboral de, al menos 3 meses de antigüedad en los seis meses inmediatamente anteriores a la solicitud, o una duración prevista de la fuente de ingresos de, al menos 6 meses contados desde la fecha de la solicitud.

Excepcionalmente, el límite de ingresos podrá ser superior para casos de alquiler y cesión de vivienda compartida en la que en la misma convivan y hayan suscrito contrato por dos o más personas jóvenes beneficiarias.

La vivienda ha de constituir el domicilio habitual y permanente durante todo el periodo que se conceda la ayuda. Las personas que aún no hayan firmado el contrato en el momento de la , tendrán tres meses para presentar el empadronamiento la ayuda quedará condicionada a su aportación.

El precio que se pague por la vivienda deberá ser igual o inferior a 600 euros mensuales (sin incluir plazas de garaje, anexos o similares). En el caso de alquiler de habitación esta renta o precio deberá ser igual o inferior a 300 euros mensuales.

Se podrá incrementar este límite máximo hasta 900 euros mensuales en determinadas zonas donde se acredite precios muy altos en la vivienda. En el caso de alquiler de habitación este incremento de límite máximo de la renta arrendaticia o precio de cesión podrá ser hasta 450 euros.

Excepcionalmente se podrá acordar aplicar un límite máximo de precio de la vivienda superior a 900 euros, en caso de que en el mismo domicilio convivan dos o más personas jóvenes que sean beneficiarias y que hayan suscrito, todas ellas, el contrato de alquiler o cesión de vivienda.

No podrán acceder a la ayuda, las personas jóvenes que tengan una vivienda en España, que tengan su domicilio permanente en la vivienda de un familiar de hasta segundo grado, o que sea arrendada o cedida por un socio que actúe que actúe como arrendar.

El cambio de domicilio, no supondrá pérdida de la vivienda siempre que se sigan cumpliendo con los requisitos. Durante los dos años de ayuda, las personas beneficiarias estarán obligadas a comunicar de inmediato cualquier modificación de las condiciones o requisitos que motivaron tal reconocimiento.

Hasta aquí, los criterios generales de la ayuda. Ahora toca esperar a que cada comunidad autónoma adapte los requisitos a su realidad territorial y una vez hecho esto, abrirán convocatoria.

Si tienes alguna duda o necesitas ayuda para solicitarlo, no dudes en escribirme:

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La actualización de la renta en los contratos de alquiler de vivienda

La actualización de la renta en los contratos de alquiler de vivienda

En el post de hoy os voy a hablar de cómo la ley regula la facultad de actualización de las rentas de alquiler y del mecanismo más utilizado para actualizar rentas: la variación interanual del IPC. También os hablaré de qué formalidades ha de cumplir el arrendador para poder hacer efectiva esa “subida”.

Cuando firmamos un contrato de alquiler, vamos a pactar un precio (renta) que pagaremos mes a mes durante toda la vigencia del contrato. Aunque esta renta siempre será la misma, la ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), en su artículo 18, faculta a la persona arrendadora para actualizar esa renta y acomodarla cada año al nivel de precios existente. A la práctica esto significa que cada año el arrendador o arrendadora, nos puede aplicar “pequeñas subidas” en nuestro alquiler.

Me voy a centrar en el sistema de actualización de los contratos firmados a partir del 6 de marzo de 2019. No obstante, acabaré haciendo alusión a la regulación anterior, que habrá que tener en cuenta si el contrato es anterior a la fecha de seis de marzo de 2019.

¿Cuándo y cómo se actualiza la renta?

Según la Ley de arrendamientos urbanos, la renta solo podrá ser actualizada por el arrendador o arrendadora en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato de alquiler, es decir la persona arrendadora podrá aplicar estas “subidas” de renta, a partir de cada «cumpleaños» del contrato, nunca antes.

Las actualizaciones se harán siguiendo lo previsto en cláusula de actualización del contrato de arrendamiento, la cual establecerá los criterios de actualización, los cuales, evidentemente, han de respetar y no pueden ser contrarios a los establecidos en el artículo 18 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

De esta manera y según el artículo 18 de la LAU, nos podemos encontrar tres posibles escenarios respecto de la actualización de la renta, en el contrato de arrendamiento:

  1. Que no exista pacto expreso respecto de la actualización de la renta. La ley contempla esta posibilidad. En este caso, las partes no han mencionado nada en el contrato respecto a la actualización de la renta y, por tanto, la persona propietaria no podrá actualizar la renta durante la vigencia del contrato. El inquilino pagará siempre la misma cantidad de renta hasta la finalización del contrato de alquiler.
  2. Que exista pacto expreso sobre la actualización de la renta, detallando el mecanismo de actualización. Esto significa que la cláusula de actualización describe el mecanismo exacto para actualizar la renta.
  3. Por último puede suceder que, se pacte expresamente la actualización de renta, pero no se detalla el índice o la metodología para actualizarla. En estos casos, que no son muy habituales, la Ley nos dice que la renta se actualizará por referencia a la variación anual del Índice de Garantía de competitividad (IGC) a fecha de cada actualización, tomando como referencia el último índice que estuviera publicado a la fecha de actualización del contrato. Este índice lo publica el Instituto Nacional de Estadística y podemos ver las variaciones mensuales del mimo en: https://bit.ly/3evLQU3

En todo caso es muy importante tener en cuenta que, sea cual sea el mecanismo que se pacte en la cláusula de actualización del contrato de arrendamiento, deberemos asegurarnos que el porcentaje de subida que nos están aplicando no excede del porcentaje de variación porcentual del IPC tomando como referencia el mes de IPC publicado en la fecha en se nos calcula la actualización de la renta.

El mecanismo de actualización más habitual: Las subidas de IPC de los contratos de alquiler de vivienda habitual.

Aunque existe libertad de pacto a la hora de pactar mecanismos de actualización de rentas, el mecanismo de actualización más usual en los contratos de alquiler de vivienda consiste en aplicar la variación interanual de Índice de Precios al Consumo (IPC).

El Índice de Precios al Consumo (IPC) es un indicador que refleja la evolución de los productos y servicios básicos de consumo, lo publica el Instituto Nacional de Estadística de forma mensual y mide la evolución mes a mes del coste de la vida. Este es el índice más utilizado a la hora de actualizar la renta de un contrato de alquiler de vivienda habitual.

Una actualización de renta realizada conforme al mecanismo de actualización del IPC, será el resultado de aplicar a la renta que pagamos la variación anual de este indicador tomando como referencia el IPC correspondiente al mes establecido en la cláusula de actualización del contrato de arrendamiento que podrá ser:

  • Un mes concreto pactado entre las partes.
  • El último mes que estuviera publicado a la fecha de formalización del contrato.
  • El que se halle publicado a la fecha que se realice la actualización.

Para las actualizaciones que se hagan en los siguientes años, siempre se usará el índice correspondiente al mes utilizado en el cálculo de la última actualización.

El Instituto Nacional de Estadística, tiene publicado en la página www.ine.es, una herramienta muy útil, que directamente, calcula la actualización de la renta siguiendo este sistema: https://www.ine.es/calcula/?lang=es

Una vez calculada la subida a aplicar, el arrendador debe notificar por escrito al inquilino la nueva renta a pagar, con indicación de la variación porcentual que se aplica. El arrendador también puede aprovechar el último recibo de renta sin actualizar para comunicar la subida a partir del siguiente recibo.

El inquilino deberá pagar la nueva renta a partir del mes siguiente a esa notificación. Solo si el inquilino la pide, el arrendatario deberá aportar la correspondiente certificación del INE, que acredite de forma fehaciente la variación porcentual aplicada.

¿Y qué pasa si el arrendador se olvida de actualizarnos la renta?

Si el arrendador se olvida de actualizar la renta cuanto corresponde, podrá hacerlo cuando considere oportuno. El inquilino estará obligada a pagar la renta actualizada a partir del mes siguientes a la notificación, no pudiendo pedir el propietario los atrasos por los meses de renta que ha olvidado actualizar.

¿Qué pasa con los contratos de arrendamiento anteriores al 6/3/2019?

En los contratos de arrendamiento firmados con anterioridad a la fecha del 6 de marzo de 2019, el régimen de actualización de rentas es sensiblemente diferente, ya que no cuenta con el límite establecido en el actual artículo 18. Si se pacta subida de renta a través del mecanismo que sea, esta se aplicará según el cálculo que arroje dicho mecanismo, sin tener en cuenta el límite de la variación anual del IPC que establece el actual artículo 18 LAU.

A modo de recapitulación, será importante tener en cuenta que:

  • La actualización de renta se podrá hacer en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato.
  • Si no se pacta expresamente actualización de renta, no se aplicará actualización de la renta al contrato.
  • Si se ha pactado expresamente en el contrato, la actualización anual se calculará de conformidad al mecanismo de actualización expresado en la cláusula de actualización del contrato.
  • La persona propietaria la ha de notificar por escrito, o bien en el último recibo de la renta sin actualizar, durante el mes anterior a aplicar la subida de la renta.
  • La persona propietaria puede exigir al inquilino el pago de renta actualizada dentro del mes siguiente a su notificación, y nunca nos podrá reclamar actualizaciones de mensualidades atrasadas.

Espero que el post os haya sido útil. Recordad que tanto si sois arrendadores y queréis actualizar una renta como si sois inquilinos y recibís una notificación con la subida de renta, si tenéis dudas estoy a vuestra disposición. Podéis contactar conmigo mediante el siguiente formulario:

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Cómo reclamar la fianza judicialmente en los contratos de arrendamiento

Cómo reclamar la fianza judicialmente en los contratos de arrendamiento

En el post de hoy te explico cómo puedes reclamar al arrendador la fianza, judicialmente, una vez finalizado el contrato de arrendamiento.

Ya te conté qué es la fianza, y cómo podías recuperarla, en este post. Hoy te amplío la información por si te estás planteando reclamarla por la vía judicial porque cada vez son más vuestras consultas en relación a este tema.

Muchos son los arrendadores que, al acabar el contrato, al cabo del tiempo retornan una cantidad inferior de las cantidades entregadas como fianza o simplemente no devuelven cantidad alguna.

La función de este depósito será la de responder, una vez acabado el arrendamiento, de las deudas y los posibles daños y desperfectos que puedan surgir en la vivienda.

Estas cantidades se han de retornar una vez entregadas las llaves de la vivienda.

Muchos contratos de arrendamiento establecen que la fianza, se retornará 30 días después de la entrega resolución del contrato, una vez se haya comprobado el estado de la vivienda.

¿Qué puedes hacer si pasa el tiempo y el propietario/a de la vivienda no devuelve la fianza?

A menudo sucede que pasa el tiempo establecido en el contrato para que el arrendador/a devuelva la fianza sin que lo haga, o si lo hace, nos acaba devolviendo menos cantidad de la depositada.

En estos casos, comenzarás a plantearte la reclamación de la fianza en el juzgado y la necesidad de buscarte un abogado.

Llegados a este punto, es necesario que sepas que, si la cantidad que quieres reclamar no supera los 2.000 euros, puedes acudir al juzgado sin abogado. Esto lo dice la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Podrás acudir tú mismo al juzgado presentado un escrito explicándolo todo. Al escrito adjuntaras todos los documentos que hagan referencia a lo que expliques en él.

Una vez dicho esto, y antes de iniciar la recamación en el juzgado, has de plantearte lo siguiente:

¿Qué cantidad voy a reclamar?

Analiza qué cantidad quieres reclamar. Esta será la cantidad inicialmente entregada como fianza (en caso de que no se nos haya devuelto nada) o la cantidad que creamos que nos han retenido sin razón (en el caso que nos hayan devuelto menos cantidad de la entregada inicialmente y no estemos de acuerdo).

¿A quién se la reclamo?

Esto es muy importante. La reclamación tiene ir contra la persona que nos ha de devolver el dinero que reclamamos.

Un error muy común es pensar que hay que reclamarle al administrador, pero si leéis atentamente el contrato y la Ley de Arrendamientos Urbanos, y salvo casos muy extraños, veréis como la persona obligada a devolver la fianza es quien figura como arrendador/a y por lo tanto contra él/ella hemos de dirigir la reclamación.

Y esto implica una complicación más: conocer el domicilio del propietario/a. Esto es vital para que la reclamación vaya bien, si no indicamos el domicilio de la persona a quien reclamamos, el juzgado no va a poder enviarle la reclamación y el procedimiento judicial no podrá continuar.

¿A qué juzgado tengo que ir?

Siempre vamos a dirigirnos al juzgado que corresponda al lugar donde está ubicada la vivienda que alquilamos.

¿Qué tengo que poner en el escrito? ¿Existe algún modelo?

En el escrito que entregaremos al Juzgado, constará de manera clara lo siguiente:

  • Nombre completo del arrendador/a y su domicilio
  • Tu nombre completo y tu domicilio
  • Descripción de todo lo que ha pasado de manera breve y lo más clara posible
  • Solicitud de la cantidad que reclamas (expresarla en letras y números) y pedir que a ese importe se le sumen los intereses legales

A este escrito adjuntarás como mínimo los siguientes documentos:

  1. Contrato de alquiler
  2. Documento de resolución de contrato
  3. Burofax reclamando la fianza

Puedes hacer un simple escrito pero, si lo prefieres, puedes utilizar el modelo oficial de DEMANDA DE JUICIO VERBAL publicado por el Ministerio de Justicia.

Cuidado: que esta resolución que os pongo incluye varios modelos, fijaros que es el último modelo de la resolución. Te lo puedes descargar aquí:

https://www.boe.es/diario_boe/txt.php?id=BOE-A-2016-783

El burofax reclamando la fianza:

Antes de dirigirte a reclamar al juzgado es importante que hagas un último intento. Seguramente, cuando llegas a este punto, ya has enviado varios correos electrónicos al administrador sin resultado alguno. A pesar de esto, es conveniente realizar, vía burofax, la reclamación directamente a la persona arrendadora.

El burofax no es más que una comunicación muy sencilla (la misma que harías enviando un correo electrónico) en la que se reclama la fianza y se comunica que, de no abonarla en el plazo de unos días, acudirás a reclamarla al juzgado.

Este escrito se enviará a través de la oficina de correos. El escrito es enviado directamente a la oficina de correos del domicilio del destinatario y es allí entregado.

Para poder adjuntarlo con el escrito que presentemos en el juzgado es importante que, al enviar el burofax, lo solicitemos con acuse de recibo, es decir, el documento que nos informa de cuándo ha llegado y quién lo ha recibido, y con certificación de contenido, que es la certificación por el personal de correos que certifica el contenido del burofax enviado.

A veces, el burofax surte efecto y el arrendador/a acaba pagando o al menos, se pone en contacto para llegar a un acuerdo. Si tras unos días seguimos sin noticias procederemos a dirigirnos al juzgado.

Si te decides a acudir a la vía judicial has de tener en cuenta:

  • Que te has de armar de paciencia, tu demanda puede estar en el juzgado en torno a los 12-15 meses antes de tener una sentencia
  • Contempla el riesgo de que el juez no te dé la razón y tengas que asumir los costes del procedimiento
  • Aunque vayas solo/a, asesórate con un abogado especialista que te guie durante el procedimiento. Ten en cuenta que, por el hecho de reclamar una cuantía pequeña, el procedimiento no ha de ser más sencillo, sobre todo si el contrario va con abogado y procurador

Si no te han devuelto la fianza de tu alquiler, llámame y te ayudo. Analizaremos pros y contras antes de que reclames y estaré detrás de ti resolviendo cualquier obstáculo que surja.

Puedes contactar conmigo en mcjimenez@mcjimenez.com o en el 658.590.472 o bien a través del formulario:

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Cuánto cuesta comprar una vivienda

Cuánto cuesta comprar una vivienda

¿Te planteas comprar una vivienda y te preguntas cuánto te va a costar? ¿Estás haciendo números para saber si dispones del dinero suficiente? En el post de hoy te explico qué gastos conlleva la compra de una vivienda.

La compra de una vivienda es una operación económicamente importante, tanto por el precio que se va a pagar como por el gasto que conlleva.

Antaño, cuando disfrutábamos de ofertas hipotecarias que financiaban el 100% del valor de tasación de la vivienda, quizás no tuviéramos necesidad de pensar demasiado en los gastos ya que los mismos se incluían dentro de la cuantía del préstamo hipotecario.

Actualmente, las entidades generalmente conceden el 80% o incluso, en ocasiones el 70% del valor de tasación de la vivienda. Esto hace que, al plantearnos la compra de la vivienda, debamos prever la cuantía de los gastos que comportará la operación para no pillarnos los dedos y contar con el dinero suficiente para cubrirlos.

En este post, te voy a explicar cuáles son esos gastos que tendrás que tener presente cuando pienses en comprar una vivienda.

Es importante, para calcular el cómputo de gastos, saber que si la compraventa de una vivienda va acompañada de la necesidad de que se conceda un préstamo hipotecario, se van a realizar dos operaciones: la propia de compraventa de la vivienda con el propietario/a del inmueble y la de constitución de la hipoteca con la entidad bancaria.

Ambas se harán simultáneamente ante el mismo notario y ambas generarán gastos.

Ahora analizaremos qué gastos conlleva cada una y quién los ha de soportar.

1 – En la compraventa

  • Uno de los gastos más importantes de la compra de vivienda son los impuestos. Estos variarán si se compra una vivienda de obra nueva, una vivienda usada o una vivienda de promoción pública. Este gasto siempre irá a cargo de la persona que compra la vivienda.
  • Si se compra una vivienda de obra nueva, o de primera entrega se pagará IVA del 10% del precio de la vivienda y el impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) que supondrá un 1,5% de valor de la misma.
  • Si lo que se quiere comprar es una vivienda de segunda mano, se pagará el ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales)
  • Este impuesto depende de las Comunidades Autónomas (generalmente un 10%) y puede contar con una reducción de hasta el 50%, en determinados casos, si la persona que compra es joven de hasta 32 años, es miembro de familia numerosa o cuenta con algún tipo de discapacidad.
  • Si se adquiere una vivienda de promoción pública, en determinadas condiciones, se pagará un IVA reducido del 4%.
  • El único impuesto que pagará el vendedor de la vivienda es el Impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana, más conocido como plusvalía municipal.
  • Además de los impuestos correspondientes, el comprador pagará el notario y el registrador. El primero es el que se encargará de la redacción y firma del contrato d compraventa (escritura) y el segundo de registrar dicha escritura en el Registro de la Propiedad. Estos gastos también serán a cargo de la persona compradora.
  • Al notario se le pagará entre un 0,2 a 0,5% del precio de la vivienda más el coste de las copias de la escritura. El registrador por su parte cobrará entre un 0,1 y un 0,25% del precio de la vivienda.
  • Además de impuestos, notario y registrador, el comprador pagará también gastos de gestión. Los gastos de gestión serán necesarios una vez se firme la compraventa ante notario y con ello se abona el servicio de liquidación de impuestos, de solicitud de registro y retirada de las escrituras.

 

2 – En la hipoteca

  • Todos los impuestos, gastos de notario, registrador y servicio de gestión que se generen por el hecho de contratar una hipoteca con una entidad bancaria deben ser pagados por la propia entidad bancaria.
  • El comprador de la vivienda, únicamente, se hará cargo del coste de la tasación de la vivienda que va a necesitar la entidad bancaria para que se conceda el préstamo hipotecario.

Si vas de la mano de un banco porque necesitas financiación para comprar la vivienda, el banco se encargará de calcular costes y gestionar estos gastos, así como de facilitarte el notario. No obstante, has de recordar que el notario lo puedes elegir tú, así como el servicio de gestoría.

Si vas a comprar una vivienda, no esperes a tener problemas para contactarme. Anticipate! Pídeme asesoramiento antes y todo irá bien.

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La venta de la vivienda arrendada: qué sucede con el contrato de arrendamiento de vivienda habitual cuando el arrendador vende la vivienda a un tercero

La venta de la vivienda arrendada: qué sucede con el contrato de arrendamiento de vivienda habitual cuando el arrendador vende la vivienda a un tercero

En el post de hoy os hablaré de qué sucede con el contrato de arrendamiento de vivienda cuando el arrendador vende la vivienda a un tercero.

¡Ojo, que hablo de contratos de vivienda habitual!, es decir aquellos en los que se cede el uso de la vivienda al objeto de ser el domicilio habitual y permanente de la persona arrendataria.

Son los regulados en el Título II de la Ley de Arrendamientos Urbanos y los que ofrecen mayor protección a inquilinos e inquilinas.

Empecemos por el principio;

¿La vivienda alquilada se puede vender?

Evidentemente, el propietario de una vivienda, tiene libre disposición sobre la misma y la facultad de poder transmitirla a un tercero independientemente de que tenga cedido su uso o no.

De hecho, el artículo 1571 del Código Civil, prevé la situación de venta de la vivienda alquilada que traerá como consecuencia, según este artículo, la resolución del contrato de alquiler y la salida del inquilino de la vivienda en el plazo de tres meses con la posibilidad de éste de reclamar daños y perjuicios.

Afortunadamente, los contratos de arrendamiento de vivienda habitual se rigen por la Ley de Arrendamientos Urbanos, una normativa especial que va a regular las relaciones entre propietario e inquilino con prioridad al Código Civil y por lo tanto nos va a matizar y a moderar las consecuencias de la venta a un tercero de la vivienda arrendada.

¿Qué nos dice la Ley de arrendamientos Urbanos?

La Ley de arrendamientos urbanos regula las consecuencias de la venta de la vivienda en su artículo 14.

Este precepto ha sufrido modificaciones a lo largo de las distintas reformas de la Ley de Arrendamientos urbanos, especialmente en la reforma de la Ley en junio de 2013 y posteriormente el 6 de marzo de 2019.

Es importante que recordéis que, la Ley de Arrendamientos Urbanos aplicable a un contrato de arrendamiento es la que se encuentra en vigor en el momento de su firma. Por lo tanto, a la hora de analizar los aspectos del contracto, entre ellos la venta de la vivienda, deberemos fijarnos en la fecha del contrato e ir a la Ley de Arrendamientos que se encontraba en vigor en ese momento.

Contratos de Arrendamiento a partir del 6 de marzo 2019

El 6 de marzo de 2019 entró en vigor la última reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos Así que todos los contratos de alquiler realizados a partir de esa fecha les será de aplicación dicha reforma.

¿Y qué nos dice la última reforma sobre la venta de la vivienda alquilada?

Pues supone una mejora para los inquilinos respecto de la ley de Arrendamientos Urbanos anterior (luego os explico por qué) y otorga derechos al inquilino, a pesar de que la vivienda se venda.

El artículo 14 de la LAU diferencia entre contratos de arrendamiento de duración hasta cinco años (o siete si son personas jurídicas) y lo contratos de más duración.

En los contratos de hasta 5/7 años de duración, si el propietario vende la vivienda, el tercero que compra, tendrá que respetar el tiempo de contrato de arrendamiento que quede hasta que este cumpla los cinco/siete años.

Esto significará que el contrato no se resolverá hasta la fecha en que cumplan cinco/siete años y el nuevo propietario se subrogará (sustituirá) al anterior arrendador.

Si, por el contrario, nos encontramos con un contrato superior a 5/7 años los efectos de la venta de la vivienda dependerán de si el contrato está inscrito en el Registro de la Propiedad o no;

  • Si el contrato de arrendamiento se encuentra inscrito en el Registro de la Propiedad, la persona que va a comprar la vivienda, puede ser perfectamente conocedora de la existencia de un inquilino en la vivienda que compra, y por lo tanto, la consecuencia es que tendrá que soportar al inquilino en toda la duración pactada del contrato.
  • Si en el Registro de la Propiedad no existe inscripción del contrato de arrendamiento, el adquirente que compra desconociendo que existe un contrato de arrendamiento solo tiene la obligación de soportar el contrato de arrendamiento hasta que este alcance la duración de 5/7 años.

Esto es así, porque en contratos superiores a 5/7 años, entra en juego lo que se llama el adquirente de buena fe. La buena fe tiene que ver con lo que se encuentra inscrito o no inscrito en el registro y la posibilidad de que el que compra sepa que existe un contrato de arrendamiento que afecta a la vivienda que va a comprar.

Por último, es importante tener en cuenta que, si en el contrato se prevé expresamente que la venta de la vivienda resuelve el contrato de arrendamiento, el nuevo propietario únicamente tendrá que soportar los primeros 5/7 años de vigencia del contrato, y ello con independencia de si el contrato está inscrito o no en el Registro de la Propiedad.

Contratos de arrendamiento de vivienda anteriores a la reforma de 6 de marzo de 2019

Antes de la reforma de marzo de 2019, los contratos de arrendamiento se regían por lo establecido en la reforma de la ley de Arrendamientos de junio de 2013, la cual trata los efectos de la venta de una vivienda arrendada de manera muy diferente.

Esta reforma da muchísima importancia a la inscripción de los contratos de arrendamiento en el Registro de la Propiedad, y al principio de buena fe registral del que os he hablado antes.

Solo si el contrato de arrendamiento se encuentra inscrito, y por tanto el comprador lo puede conocer, este tiene la obligación de respetar el contrato de arrendamiento.

En caso de nos inscripción el arrendamiento se resolverá tenga la duración que tenga.

En este sentido la reforma de 2019 es mucho más protectora de los derechos del inquilino a mantener la vivienda alquilada, ya que, este inscrito o no el contrato de arrendamiento, el nuevo adquirente siempre tendrá que respetar al menos los primeros 5/7 años de contrato.

Actualmente, conviven contratos de arrendamiento con ambas regulaciones. De ahí que sea importante saber reconocer que legislación se aplica, pues en caso de venta del inmueble por el propietario, las consecuencias pueden ser muy diferentes.

Si eres inquilino/a y te notifican la resolución del contrato por venta del inmueble, o eres propietario/a y quieres vender tu vivienda alquilada, me puedes consultar todas tus dudas, ¡pídeme cita. ¡Te ayudaré!

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