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En este post explico qué duración tienen los contratos de alquiler de vivienda habitual, el sistema de prórrogas del contrato de alquiler y qué sucede cuando las prórrogas se acaban.

Para averiguar cuál es la duración de un contrato de alquiler:

1º.-  Se ha de ver la duración que ha sido pactada en el contrato de arrendamiento.

2º.-  Se analizará el sistema de prórrogas que rige en el contrato de arrendamiento y que será el que se establece la Ley de Arrendamientos Urbanos en vigor en el momento en que firmamos el contrato.

En este post hablaré de la duración de los contratos de vivienda habitual firmados a partir del 6 de marzo de 2019.

EL SISTEMA DE PRÓRROGAS DE LA ACTUAL LEY DE ARRENDAMIENTOS URBANOS (contratos firmados a partir del 6/03/2019)

Si se alquila hoy una vivienda se hará, en principio, por el tiempo que acordemos con el propietario.  Si la duración pactada en el contrato de alquiler es inferior a cinco años, la ley dispone que EL ALQUILER SE PRÓRROGARÁ DE AÑO EN AÑO HASTA LLEGAR A UN MÁXIMO DE CINCO AÑOS.

Esta es la prórroga obligatoria del artículo 9 de la Ley de Arrendamientos Urbanos que obliga al propietario a mantener al inquilino en la vivienda alquilada durante una duración mínima de cinco años, o de siete años si el arrendador fuese persona jurídica, a no ser, claro está, que el inquilino quiera marchar antes.  En este caso la persona inquilina tendrá derecho a no prorrogar el contrato preavisando con treinta días de antelación a la finalización de la prórroga.

Ejemplo: imaginemos que se firma un contrato de alquiler de vivienda a fecha uno de enero de 2021 por el plazo de un año. A este contrato, por ser de vivienda habitual, le corresponde ser prorrogado cuatro años más (lo que faltaría para llegar a los cinco años de prórroga obligatoria), por lo tanto, el inquilino a no ser que quiera marchar antes, tiene contrato de alquiler asegurado hasta el 31 de diciembre de 2025, ya que cada uno de enero se prorrogará de manera automática, sin necesidad de nuevo contrato, y manteniendo las mismas condiciones pactadas.

No obstante, si el arrendatario/a quiere marchar de la vivienda antes de finalizar cada una de las prórrogas, lo podrá hacer comunicándolo a la persona propietaria con treinta días de a la fecha d de finalización de cada prórroga.

En el caso del ejemplo anterior, el inquilino o inquilina tendrá que comunicar al propietario que quiere marchar como mínimo treinta días antes a la fecha de cada 31 de diciembre.

¿Qué pasa cuando han pasado los cincos años de contrato?

La Ley de Arrendamientos Urbanos establece que, llegados los cinco años de contrato el propietario puede dar por acabado el contrato de arrendamiento si nos lo comunica con al menos cuatro meses de antelación a la fecha de finalización. Si es el inquilino el que quiere marchar, la ley establece un plazo de dos meses de antelación a la fecha de fin de contrato para comunicarlo al propietario.

Si el propietario/a no comunica al inquilino/a que ha de dejar la vivienda y éste tampoco dice nada al respecto, el contrato de arrendamiento SE PRÓRROGARÁ DE AÑO EN AÑO HASTA UN MÁXIMO DE TRES AÑOS MÁS. Se trata de la prórroga tácita que establece el artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

Siguiendo con nuestro ejemplo, imaginemos que, llegado el plazo de preaviso que establece la ley, ni la persona propietaria ni el inquilino dice nada, pues bien, de entrada, el contrato de alquiler se prorrogaría de año en año hasta el 31 de enero de 2028, a no ser que el inquilino quiera marchar antes de vivienda alquilada.

La conclusión es que, con el actual sistema de prórrogas de Ley de Arrendamientos Urbanos, y para el caso que el propietario/a no comunicase en plazo la finalización del alquiler, la persona arrendataria podría permanecer en la vivienda alquila durante ocho años, o diez años si se tratase de un arrendador que fuese persona jurídica.

En la práctica de cada contrato de arrendamiento de vivienda, este sistema se puede complicar, ya que la persona propietaria tiene medios para romper con este sistema de prórrogas en el contrato de arrendamiento.

Así, en el contrato de arrendamiento, nos podemos encontrar con:

1.-  Una cláusula que rompa la prórroga obligatoria de los cinco primeros años y por lo tantos, nos obligue al inquilino a marchar de la vivienda antes de cumplidos los cinco años.

2.- Una cláusula de renuncia a la prórroga tácita de los tres años y que expresamente disponga que el contrato de arrendamiento finalizará al cabo de los cinco años, sin dar lugar a la prórroga del artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

En posteriores entradas de mi blog analizaré estas cláusulas y veremos cómo pueden afectar a la duración del contrato de arrendamiento de vivienda.

Si vas a firmar o ya tienes un contrato de alquiler y quieres resolver dudas:

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