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En el post de hoy os hablaré de qué sucede con el contrato de arrendamiento de vivienda cuando el arrendador vende la vivienda a un tercero.

¡Ojo, que hablo de contratos de vivienda habitual!, es decir aquellos en los que se cede el uso de la vivienda al objeto de ser el domicilio habitual y permanente de la persona arrendataria.

Son los regulados en el Título II de la Ley de Arrendamientos Urbanos y los que ofrecen mayor protección a inquilinos e inquilinas.

Empecemos por el principio;

¿La vivienda alquilada se puede vender?

Evidentemente, el propietario de una vivienda, tiene libre disposición sobre la misma y la facultad de poder transmitirla a un tercero independientemente de que tenga cedido su uso o no.

De hecho, el artículo 1571 del Código Civil, prevé la situación de venta de la vivienda alquilada que traerá como consecuencia, según este artículo, la resolución del contrato de alquiler y la salida del inquilino de la vivienda en el plazo de tres meses con la posibilidad de éste de reclamar daños y perjuicios.

Afortunadamente, los contratos de arrendamiento de vivienda habitual se rigen por la Ley de Arrendamientos Urbanos, una normativa especial que va a regular las relaciones entre propietario e inquilino con prioridad al Código Civil y por lo tanto nos va a matizar y a moderar las consecuencias de la venta a un tercero de la vivienda arrendada.

¿Qué nos dice la Ley de arrendamientos Urbanos?

La Ley de arrendamientos urbanos regula las consecuencias de la venta de la vivienda en su artículo 14.

Este precepto ha sufrido modificaciones a lo largo de las distintas reformas de la Ley de Arrendamientos urbanos, especialmente en la reforma de la Ley en junio de 2013 y posteriormente el 6 de marzo de 2019.

Es importante que recordéis que, la Ley de Arrendamientos Urbanos aplicable a un contrato de arrendamiento es la que se encuentra en vigor en el momento de su firma. Por lo tanto, a la hora de analizar los aspectos del contracto, entre ellos la venta de la vivienda, deberemos fijarnos en la fecha del contrato e ir a la Ley de Arrendamientos que se encontraba en vigor en ese momento.

Contratos de Arrendamiento a partir del 6 de marzo 2019

El 6 de marzo de 2019 entró en vigor la última reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos Así que todos los contratos de alquiler realizados a partir de esa fecha les será de aplicación dicha reforma.

¿Y qué nos dice la última reforma sobre la venta de la vivienda alquilada?

Pues supone una mejora para los inquilinos respecto de la ley de Arrendamientos Urbanos anterior (luego os explico por qué) y otorga derechos al inquilino, a pesar de que la vivienda se venda.

El artículo 14 de la LAU diferencia entre contratos de arrendamiento de duración hasta cinco años (o siete si son personas jurídicas) y lo contratos de más duración.

En los contratos de hasta 5/7 años de duración, si el propietario vende la vivienda, el tercero que compra, tendrá que respetar el tiempo de contrato de arrendamiento que quede hasta que este cumpla los cinco/siete años.

Esto significará que el contrato no se resolverá hasta la fecha en que cumplan cinco/siete años y el nuevo propietario se subrogará (sustituirá) al anterior arrendador.

Si, por el contrario, nos encontramos con un contrato superior a 5/7 años los efectos de la venta de la vivienda dependerán de si el contrato está inscrito en el Registro de la Propiedad o no;

  • Si el contrato de arrendamiento se encuentra inscrito en el Registro de la Propiedad, la persona que va a comprar la vivienda, puede ser perfectamente conocedora de la existencia de un inquilino en la vivienda que compra, y por lo tanto, la consecuencia es que tendrá que soportar al inquilino en toda la duración pactada del contrato.
  • Si en el Registro de la Propiedad no existe inscripción del contrato de arrendamiento, el adquirente que compra desconociendo que existe un contrato de arrendamiento solo tiene la obligación de soportar el contrato de arrendamiento hasta que este alcance la duración de 5/7 años.

Esto es así, porque en contratos superiores a 5/7 años, entra en juego lo que se llama el adquirente de buena fe. La buena fe tiene que ver con lo que se encuentra inscrito o no inscrito en el registro y la posibilidad de que el que compra sepa que existe un contrato de arrendamiento que afecta a la vivienda que va a comprar.

Por último, es importante tener en cuenta que, si en el contrato se prevé expresamente que la venta de la vivienda resuelve el contrato de arrendamiento, el nuevo propietario únicamente tendrá que soportar los primeros 5/7 años de vigencia del contrato, y ello con independencia de si el contrato está inscrito o no en el Registro de la Propiedad.

Contratos de arrendamiento de vivienda anteriores a la reforma de 6 de marzo de 2019

Antes de la reforma de marzo de 2019, los contratos de arrendamiento se regían por lo establecido en la reforma de la ley de Arrendamientos de junio de 2013, la cual trata los efectos de la venta de una vivienda arrendada de manera muy diferente.

Esta reforma da muchísima importancia a la inscripción de los contratos de arrendamiento en el Registro de la Propiedad, y al principio de buena fe registral del que os he hablado antes.

Solo si el contrato de arrendamiento se encuentra inscrito, y por tanto el comprador lo puede conocer, este tiene la obligación de respetar el contrato de arrendamiento.

En caso de nos inscripción el arrendamiento se resolverá tenga la duración que tenga.

En este sentido la reforma de 2019 es mucho más protectora de los derechos del inquilino a mantener la vivienda alquilada, ya que, este inscrito o no el contrato de arrendamiento, el nuevo adquirente siempre tendrá que respetar al menos los primeros 5/7 años de contrato.

Actualmente, conviven contratos de arrendamiento con ambas regulaciones. De ahí que sea importante saber reconocer que legislación se aplica, pues en caso de venta del inmueble por el propietario, las consecuencias pueden ser muy diferentes.

Si eres inquilino/a y te notifican la resolución del contrato por venta del inmueble, o eres propietario/a y quieres vender tu vivienda alquilada, me puedes consultar todas tus dudas, ¡pídeme cita. ¡Te ayudaré!

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