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¿Te preocupa estar pagando de más por tu alquiler? ¿Vas a alquilar y quieres saber si lo que te piden no está por encima de lo que estipula la nueva ley? En este post te lo cuento todo sobre la nueva ley, nacida durante la pandemia, de limitación del precio en los contratos de alquiler.

El pasado 21 de septiembre de 2020, se publicó en el Diario Oficial de la Generalitat de Catalunya, la Ley 11/2020, de 18 de septiembre de medidas urgentes en materia de contención de rentas en los contratos de arrendamientos de vivienda y de modificación de la ley 18/2007, de la Ley 24/2015 y de la Ley 4/2016, relativas a la protección del derecho a la vivienda.

Esta nueva norma regula un sistema de contención del precio del alquiler en relación a los contratos de arrendamiento de vivienda habitual.

Con esta norma se aplica una limitación del precio del alquiler para estos contratos en determinados municipios de Cataluña.

La nueva Ley pretende frenar la fuerte subida en las rentas y favorecer el acceso a una vivienda digna.

La crisis económica financiera de 2008 aumentó la demanda de alquileres.

Este hecho, junto a la deficitaria legislación de alquileres, ha motivado en los últimos años una fuerte escalada del precio de los contratos de arrendamiento.

Es la denominada burbuja de alquiler que se ha visto agravada en algunas ciudades por el fenómeno de los pisos turísticos.

El precio de los alquileres no ha dejado de subir en los últimos años.

¿Cómo se calcula y aplica la limitación del precio del alquiler?

A partir de ahora el precio máximo de un contrato de alquiler se calculará a través del Índice de Referencia de precios de alquiler de vivienda. Este índice es un índice público creado para suministrar datos de los precios de alquiler de viviendas según zonas, dimensiones y características. En realidad, es una media del precio de todos los contratos de arrendamiento registrados.

El Índice de Referencia de precios de alquiler permitirá calcular el precio máximo que un propietario puede pedir por el alquiler de una determinada vivienda.

Una vez calculado el índice, éste nos arrojará tres resultados; un precio bajo, uno medio y uno alto.

El precio medio es el que se utilizará para calcular la renta máxima del contrato de arrendamiento.

¿Cómo funciona el cálculo del precio máximo?

El cálculo de la renta máxima de un contrato de arrendamiento variará según si la vivienda ha estado o no en alquiler durante los últimos cinco años:

• Si la vivienda no ha estado alquilada en los últimos cinco años, existe obligación de adecuar el precio del alquiler a la fijada en el Índice de referencia de precios de alquiler de vivienda.

• Si la vivienda ha sido alquilada en los últimos cinco años, el propietario de la vivienda estará condicionado por la renta fijada en el último contrato de alquiler que haya formalizado, de tal manera que:

UNO:

Si la renta del contrato de arrendamiento anterior estaba por debajo de lo que establece el Índice de referencia de precios del alquiler para ese piso, la renta no podrá superar el precio del último contrato de arrendamiento.

DOS:

Si la renta del contrato de arrendamiento anterior se encuentra por encima de lo que establece el Índice de referencia del precio de alquiler: el precio de la renta del nuevo contrato tiene que bajar como mínimo hasta el valor de este índice.

Es importante tener en cuenta que estamos ante un sistema de límites máximos, de topes.

Esto quiere decir que siempre hay posibilidad de negociar el precio del alquiler por debajo de este límite, pero nunca se podrá imponer una renta que esté por encima del límite marcado por la ley.

El sistema obliga al propietario de la vivienda a informar al inquilino del valor que sobre el piso, arroja el índice de referencia.

El arrendador tendrá que incluir dicho índice en el contrato y anexar al contrato de alquiler la hoja informativa del mismo.

Si la vivienda ya ha sido alquilada durante los cinco años anteriores, cuando la vuelva a poner en alquiler deberá informar en la oferta de la renta que ha cobrado en el último contrato.

¿A quién interesa el sistema de limitación de precios del alquiler?

Este sistema de renta máxima afectará únicamente a:

• Contratos de vivienda cuyo objeto sea la vivienda permanente del arrendatario (quedan excluidos los contratos anteriores a 1995, los constituidos en viviendas en régimen de protección oficial, las viviendas integradas en redes públicas de alquiler social, las viviendas asistenciales y el alquiler social obligatorio)

• Cuando la vivienda se encuentre en un área que haya sido declarada área de mercado tenso.

Conclusiones

El sistema de límite máximo rentas pretende ser un sistema equilibrado para ambas partes, un sistema que sea garante tanto para inquilinos que pretenden un acceso digno a la vivienda, como para propietarios que pretenden arrendar una propiedad.

Es la primera vez que se aplica una limitación de la renta en los contratos de arrendamiento.

Sabe a poco si tenemos en cuenta que el precio de referencia no es más que una media de los precios de mercado actuales y aún queda por averiguar si a la práctica, realmente, se cumplirá con el objetivo de garantizar el acceso a la vivienda a las personas más vulnerables.

Pero tiempo al tiempo.

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