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Siguiendo con los post dedicados a la compra de vivienda creo que vale la pena hablaros hoy de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario.

Esta norma regula las condiciones en que las entidades bancarias tienen que ofrecer en los préstamos hipotecarios para la compra de una vivienda habitual. 

La norma protege a las personas compradoras, obligando a los bancos a  dar más información y facilitando las condiciones de adquisición.

El principal objetivo de la Ley: deber de información y asesoramiento

Una de las obligaciones que la ley impone a las entidades bancarias es la obligación de hacer entrega (10 días antes de la firma) de toda la información con el máximo detalle.

Ésta incluirá una copia de la hipoteca, un documento con detalle de los gastos, y las variaciones de las cuotas que se pagarán en función de la variación del tipo de interés.

Se trata de la oferta vinculante que la entidad bancaria realiza, facilitando a cada cliente una Ficha de Información Personalizada (FIPER)

Una vez que el cliente, se encuentra conforme en contratar la hipoteca y se han hecho las oportunas comprobaciones en el inmueble (tasación, Registro de la Propiedad, etc..), la entidad bancaria ha de emitir un documento firmado que describa las características del préstamo hipotecario que se va a contratar.

No se trata de informar de las características generales, sino de la descripción del producto adaptado a las características de la persona que va a contratar la hipoteca. 

Además, una vez en la notaría, antes de firmar, el notario tiene obligación de asesorar gratuitamente y asegurarse de que se han entendido todo los extremos de la oferta vinculante. Para asegurarse que todo se comprende, hará firmar un acta que así lo confirme, sin el cual no se podrá contratar la hipoteca.

Contenido del FIPER

  • Descripción del capital contratado
  • Tipo de interés
  • Bonificaciones al tipo de interés
  • Cuota a pagar cada mes y la variación de la misma según los intereses pactados
  • Comisiones por impago
  • Comisiones por amortización anticipada 
  • Costes y compromisos que se adquieren

De esta manera se protege al consumidor que contrata una hipoteca para financiar su vivienda habitual, asegurándole que va a recibir la mayor información posible y que la va a poder estudiar detenidamente y con antelación en casa o consultando a un asesor o abogado especialista en vivienda.

Así, existirá menor riesgo de cláusulas abusivas en el contrato de hipoteca. La entidad tiene que dar una validez mínima de 14 días a la oferta vinculante. De esta manera se garantiza que el consumidor tenga margen para examinarla y se minimiza el riego de cláusulas abusivas en el contrato de hipoteca.

Otros aspectos a tener en cuenta: 

  1. GASTOS HIPOTECARIOS: A partir de ahora, los bancos tendrán que hacerse cargo de los gastos de notaría, registro, gestoría e impuestos; sólo la tasación de la vivienda irá a cargo de la persona que compra. Por el contrario, se seguirá cobrando la «famosa» comisión de apertura.
  2. PROHIBICIÓN CLÁUSULAS SUELO: las «cláusulas suelo» quedan prohibidas. Los bancos ya no pueden asegurarse un interés mínimo en las hipotecas de tipo variable. 
  3. PRODUCTOS VINCULADOS: Tampoco se podrá condicionar la contratación de la hipoteca a la adquisición de determinados productos, como tarjetas de crédito o diferentes seguros no obligatorios.
  4. COSTES DE AMORTIZACIÓN: Otros aspectos importantes son que se establecen límites a los costes de la amortización (pagar todo o parte de la hipoteca por adelantado) y costará menos cambiar de entidad bancaria en caso de encontrar otra entidad que nos ofrezcam mejores condiciones. En este caso, será la entidad bancaria que ofrezca mejores condiciones la que comunicará a la otra entidad bancaria, que el cliente quiere cambiar. El banco podrá hacer una contraoferta en 15 días, pero si el cliente no acepta, podrá cambiar de entidad.  
  5. EJECUCIONES HIPOTECARIAS: La normativa regula también las ejecuciones hipotecarias: la entidad bancaria sólo podrá ejecutar la hipoteca y reclamar el total del dinero prestado, si hay al menos 12 cuotas impagadas o un impago que represente el 3% del dinero prestado. Esto da más seguridad en caso de impago y da la oportunidad al que ha impagado de manera puntual a sobreponerse del impago y poder mantener la vivienda. 

Bien, hasta aquí este repaso rápido a la ley Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario.

Si estáis mirando hipoteca, será muy importante, antes de ir a la notaría, solicitar la oferta vinculante o FIPER, leerla muy bien y entenderla.

Si hay algo que no convence, hay que tener en cuenta que la oferta no obliga a nada, aunque esté firmada, se trata de una oferta y se pueden discutir condiciones durante su periodo de validez . 

¿Te han dado la oferta vinculante y hay algo que no entiendes? ¡Hazme una llamada o mándame un mensaje de whatssap y lo miramos!

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