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En el post de hoy, sigo con la compraventa de vivienda usada y os voy a hablar de la obligación que tiene el vendedor de entregar la vivienda y responder de los defectos que puedan surgir tras la compra.

Seguro que os suena de algo expresión “reclamar por vicios ocultos”. Esta expresión viene del Código Civil (art. 1461 CC) que establece la obligación del vendedor de entregar la cosa, en este caso la vivienda, saneada.  

El saneamiento se refiere tanto a la obligación del vendedor de entrega de la vivienda sin carga alguna, como la de responder ante posibles defectos ocultos.

En este post me voy a centrar en los posibles defectos ocultos que puedan aparecer en la vivienda, y que:

  • Tengan un origen anterior a la fecha de compraventa
  • No sean conocidos con anterioridad a la fecha de la compraventa
  • Que hagan que la vivienda no sirva para el uso para que se ha adquirido, o éste disminuya tanto que, si el comprador lo hubiera conocido, no la hubiera comprado

En estos casos, el Código Civil, posibilita al comprador que pueda desistir del contrato, abonándosele los gastos que pago, o solicitar una rebaja proporcional del precio.

Para ello, el comprador cuenta con un plazo de seis meses desde la entrega de la vivienda.

La regulación de los vicios ocultos en Cataluña.

Lo dicho hasta ahora, sirve para compraventas realizadas fuera de Cataluña.

Desde el 1 d enero de 2018, fecha que se aprobó el Libro sexto del Codi Civil de Catalunya, las compraventas de inmuebles realizadas en Cataluña se van a ver sometidas por lo general, al Código Civil Catalán, y no al Código Civil, el cual se va a aplicar siempre en lo no regulado por nuestra propia legislación civil.

En la compraventa en Cataluña, la expresión vicios ocultos, no existe. Aquí, vamos a hablar de si el bien es conforme al contrato firmado o no es conforme. La conformidad con el contrato va a exigir entre otras cosas que el objeto transmitido, en este caso la vivienda, sea idóneo para el uso habitual a que se destinan los bienes del mismo tipo.

En el fondo estamos hablando de lo mismo. El comprador podrá poner de manifiesto la no conformidad del bien transmitido (vivienda) con el contrato firmado, cuando aparezcan defectos (vicios ocultos) que hagan que la vivienda no sea idónea para su uso habitual.  Al igual que en los vicios ocultos regulados por el código civil, los defectos han de aparecer con posterioridad a la compra de la vivienda y sin que haya habido posibilidad de conocerlos con anterioridad a esta.

Cuando suceda esto, el comprador tendrá derecho a reclamar, entre otras cosas, la reparación o sustitución del bien, la reducción del precio o la resolución del contrato dependiendo de los casos.

Para ello, el comprador en Cataluña, cuenta con más tiempo del que cuenta un comprador que ha realizado la operación fuera.

En Cataluña para reclamar desperfectos contamos con dos plazos diferenciados:

CUANDO APARECE EL DEFECTO: El comprador tiene dos años para poner de manifiesto al vendedor la no conformidad con el contrato (por aparición de desperfectos).

La puesta de manifiesto resulta vital para poder reclamar, ya que, si no lo hacemos, perderemos la oportunidad de ir al juzgado.  Esta puesta de manifiesto implica la notificación al vendedor de la falta de conformidad y el motivo, dándole la oportunidad de que de manera voluntaria lo solucione.

UNA VEZ PUESTO DE MANIFIESTO EL DEFECTO: El comprador cuenta con tres años desde la fecha de puesta de manifiesto para ejercer las acciones legales oportunas.

La importancia de un buen asesoramiento  con un abogado/a experto en vivienda

Posiblemente la compra de una vivienda es el negocio jurídico más importante que una persona realiza a lo largo de su vida, no sólo por la trascendencia económica, sino por las obligaciones que acarrea el tener un inmueble en propiedad. Además, en la mayoría de las compraventas interviene un tercero; el Agente Inmobiliario, que en según qué situaciones (no en todas) , puede hacer más complicadas las cosas.

Por eso, es muy importante que contemos con un buen asesoramiento, no solo durante el proceso de compra, sino que también es recomendable hacerlo antes de comenzar a buscar, de tal manera que estemos preparados ante cualquier documento que nos hagan firmar o cantidad a cuenta que nos hagan entregar.

Como has podido leer más arriba, la posibilidad de reclamar se basa fundamentalmente en la conformidad con el estado de la vivienda que hayamos dado en el contrato, es decir, con las cláusulas que hayamos firmado, ya que sobre aquello sobre lo que se haya prestado conformidad va a ser complicado reclamar a posteriori.

Si te encuentras en un proceso de compra de vivienda o quieres empezar uno, puedes pedirme cita al 658590472 y estaré encantada de aconsejarte y acompañarte en la adquisición de tu vivienda.