Seleccionar página

Seguimos con la serie de post dedicados a la compraventa de vivienda usada. Hoy os explico qué es el contrato de compraventa de inmueble, y os hablaré de uno de los elementos más importantes; el precio de la compraventa.

Cuando se compra una vivienda, es habitual que se formalice el contrato de compraventa en el notario, ya que la firma de la compraventa ante notario, será la que legalmente transmita la propiedad del bien.

Hay casos en que, antes de ir al notario, se firma un contrato de compraventa privado donde ya se van a pactar todos los términos de la operación, generando desde ese momento derechos y obligaciones para las partes.

En numerosas ocasiones el comprador/a, piensa que está firmando un contrato de arras (promesa de compra) cuando en realidad está firmando un contrato de compraventa de vivienda.

Antes de firmar será importante asesorarse con un abogado experto en vivienda que interprete y explique claramente qué significa lo que se está firmando. 

¿Qué es el contrato de compraventa y dónde se regula?

El contrato de compraventa de vivienda es un acuerdo de voluntades entre vendedor/a y comprador/a, donde el vendedor/a se obliga a entregar la vivienda y el comprador/a a pagar un precio por ella.

Esta operación que parece tan sencilla, es en realidad generadora de múltiples obligaciones para las partes implicadas; obligaciones que implican que cada parte tenga unos derechos y cuente con un sistema para protegerlos.

La regulación del contrato de compraventa se encuentra en el Código Civil, artículos 1445 y siguientes. Además, en Cataluña, tenemos nuestra propia regulación en el Libro Sexto del Codic Civil Català (artículos 621 y ss)

LA OBLIGACIÓN DEL COMPRADOR/A: EL PAGO DEL PRECIO

El comprador/a tiene la obligación de entregar al vendedor/a el precio en el lugar y en el tiempo que hayan especificado en el contrato.

Es importante que el precio se encuentre determinado en el contrato que firmemos, así como también todas las cantidades dadas a cuenta, la forma y las fechas en que se han pagado, y la fecha y el modo en que se entregará la cantidad que reste del precio.

A veces puede ocurrir que, el precio no esté determinado en contrato, esto está permitido, aunque es raro que suceda, en este caso, el Codic Civil Catalá establece el criterio para determinarlo, que será el precio comúnmente establecido para viviendas similares.

Consejo:  es importante que en el contrato se determine de manera clara el precio de la vivienda. De esta manera evitaremos inseguridades jurídicas y conflictos.

Precio y superficie de la vivienda

La regla general es que, en los contratos de compraventa, la referencia a la superficie es meramente indicativa y no generará disconformidad entre las partes, a no ser que haya pacto en contra o que esa diferencia de superficie sea de vital importancia para el uso de la vivienda.

Dicho esto, en el contrato de compraventa el precio puede verse determinado de dos formas:

  • De forma global (a tanto alzado).
  • En función de su superficie.

Si el vendedor/a fija el precio de forma global sin tener en cuenta los metros cuadrados de la misma, las diferencias de superficie no generaran disconformidad con la vivienda, siempre que quede claro que el comprador habría comprado igualmente.

En el caso de que el precio de la compraventa se encuentra fijado en función de la cabida o superficie de la vivienda.  Los efectos serán diferentes en función de si existe mayor o menor diferencia:

Si la diferencia de superficie no sobrepasa el 10%, la conformidad con el bien no quedará afectada, es decir, no dará lugar al incumplimiento de contrato por parte del vendedor/a, pero el comprador/a podrá pedir una rebaja proporcional del precio.

Si la diferencia de superficie de la vivienda sobrepasa el 10%, la conformidad con el bien quedará afectada (salvo que haya pacto en contra) y tendrá lugar  un incumplimiento de contrato.

¿Qué sucede si el comprador/a no paga el precio?

El impago total o parcial del precio de la vivienda por parte del comprador, da lugar a la resolución del contrato por incumplimiento Si el impago se considera no esencial, el vendedor/a, antes de resolver el contrato, dará un plazo al comprador/a para que cumpla, si no paga el contrato se resolverá automáticamente.

Es habitual que, para protegerse en caso de impago, el vendedor/a imponga en el contrato un pacto de condición resolutoria. Este es un pacto que garantizará al vendedor/a la resolución del contrato si el impago asciende al menos al 15% del precio de la vivienda más intereses.

Este pacto ha de ha de figurar en la escritura pública de compraventa, e implica que cuando se produzca el impago, el vendedor/a  ha de requerir notarialmente al comprador/a para que pague en un plazo de 20 días.

Si el comprador/a no responde al requerimiento se abre un proceso de resolución notarial. Si en este procedo el comprador/a no se opone ni paga, el contrato se resuelve automáticamente sin necesidad de acudir al juzgado.

Hasta aquí el post. En el próximo trataré un tema muy interesante para las personas que compran: La entrega de la vivienda, ¡no os lo perdáis!, Recordad que antes de firmar un contrato de compra venta es importante asesorarse con un abogado experto en vivienda. ¿Quieres comprar o vender una vivienda? Llámame, yo te acompaño en el proceso.

Contacta conmigo

Si tienes alguna duda estaré encantada de poder ayudarte

Por favor, lee y marca la aceptación de la política de privacidad