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Este post es el segundo que dedico a la compraventa de vivienda usada. En él hablo del contrato de arras, y los efectos de las arras en la compraventa inmobiliaria en Cataluña.

¿Qué es un contrato de arras?

Un contrato de arras es un contrato privado, mediante el cual comprador y vendedor se comprometen a realizar la compraventa de un inmueble ante notario en un plazo de determinado, entregando el comprador una cantidad a cuenta del precio pactado.

En realidad, se trata de una promesa de contrato en donde el vendedor entrega unas arras o señal para asegurar la compraventa. Según el tipo de arras que describamos en el contrato las consecuencias serán diferentes.

¿Cuántos tipos de arras existen?

En Cataluña tenemos regulada la compraventa de inmuebles en el Código Civil Catalán. Esta regulación entrará en juego cuando la finca se encuentre ubicada en Cataluña.

En la legislación catalana, se prevén arras confirmatorias y arras penitenciales.

Si el contrato de arras no especifica el tipo se entenderán que son arras confirmatorias. Si la voluntad es que las arras sean penitenciales, esto ha de quedar claro en el contrato expresando que, efectivamente, son arras penitenciales y dejando muy claro sus efectos.

¿Qué diferencia hay entre arras penitenciales y arras confirmatorias?

Pactar un tipo de arras u otro es importante, ya que los efectos sobre el futuro contrato de compraventa serán diferentes:

Si pactamos unas arras penitenciales, tanto parte vendedora como compradora, podrán desistir de la operación de compra.

Desistir es la facultad que tiene cada una de las partes de desvincularse del contrato sin causa alguna.

Así, la parte compradora podrá desistir perdiendo la arras que ha entregado y la parte vendedora lo podrá hacer siempre que las devuelva dobladas.

Si se otorgan unas arras confirmatorias estaremos confirmando la compraventa futura dando una señal de pago de una parte del precio.

En este caso, si una de las partes se desdice, la otra puede exigir el cumplimiento del contrato al entender que ya se ha dado parte del precio. La parte que pretende desligarse, tendrá que justificarlo en base a un incumplimiento de contrato del 1124 CC.

¿Qué tipo de arras resultan más beneficiosas?

Qué tipo de arras elegir dependerá de cada parte y del interés que haya en asegurar la compraventa, para ello hay que valorar el caso concreto con un abogado experto en compraventas inmobiliarias según se quieras vender o comprar.

Elementos de un contrato de arras

En el contrato de arras han de figurar, al menos los siguientes extremos:

  • Identificación de las partes.
  • Descripción del inmueble.
  • Precio total de venta
  • Cuantía y tipo de arras.
  • Plazo máximo para la formalización de la compraventa (Notario)
  • Distribución de gastos
  • Pacto de venta libre de carga y derechos, y al corriente de deudas

 El desistimiento del contrato de arras del comprador si no se le concede la hipoteca

 Cuando se firma un contrato de arras, las partes se comprometen a formalizar un contrato de compraventa.  Si esas arras son penitenciales, la parte que compra, y que ha entregado la cantidad, sabe que si desiste del contrato perderá esta cantidad.

Si existe necesidad de financiación del precio mediante préstamo hipotecario, el comprador entrega las arras con la incertidumbre de saber si, finalmente, la entidad bancaria le otorgará el préstamo hipotecario.

Hasta el 2018, si se concertaban una arras y finalmente al comprador no se le otorgaba la hipoteca y no podía comprar el inmueble, no tenía más remedio que desistir de la compraventa y perder el dinero entregado.

Actualmente, existe la posibilidad de desistir del contrato de arras alegando falta de financiación de la entidad bancaria, siempre que:

  • Se prevea que al menos una parte del precio de la vivienda se pagará a través de la financiación de una entidad de crédito concreta.
  • Si no existe pacto en contra entre las partes.

Si se dan los presupuestos anteriores y se justifica convenientemente la denegación del préstamo hipotecario por parte de la entidad bancaria y siempre que, esta denegación no sea debida a una negligencia del comprador, el comprador podrá desistir del contrato de arras, es decir se podrá desligar de la promesa de compra y el comprador le tendrá que devolver al vendedor las arras entregadas.

Si vas a firmar un con contrato de arras y tienes dudas de lo que firmas o quieres vender tu vivienda y quieres asegurar la operación, asesórate con un  abogado experto en vivienda: ¡Llámame!

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