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Últimamente se me está consultando bastante sobre qué es lo que hay que tener en cuenta a la hora de comprar una vivienda y es por eso que, con este post, empiezo una serie dedicada a la compraventa de vivienda usada.

Lo cierto es que son diversas cosas, pero hoy me voy a centrar en lo que considero que es lo primero que hemos de investigar cuando queremos comprar:

 Quiénes son los titulares de la vivienda y por qué
 Las cargas que pudiera tener ese inmueble

El punto de partida: la nota simple

La nota simple del inmueble es el documento que nos va a informar de la titularidad del inmueble, es decir de a quién pertenece y de las cargas de la vivienda, es decir derechos inscritos pueden limitar el derecho de propiedad de la persona que aparece como titular; las famosas cargas.

La nota simple se consigue en el Registro de la Propiedad. Este Registro es público y en él encontramos la información relativa a los inmuebles que se hallen registrados. La podremos conseguir de forma telemática en registradores.org

Para ello necesitaremos:

Los datos registrales de la finca, los cuales han de ser facilitados por el vendedor. Si no contamos con ellos, también podremos conseguirla con la dirección del inmueble, aunque, si solo contamos con este dato, es posible que, si se trata de una finca antigua, tengamos problemas para dar con ella en el Registro.

La titularidad de la vivienda. Qué la persona que nos vende la vivienda coincida con la persona que aparece en el registro es un dato básico a la hora de asegurarnos que estamos comprando bien y evitándonos problemas futuros. Esto lo veremos enseguida en la nota simple.
Junto con el nombre del titular o titulares de la vivienda aparecerá, el título (la forma) por el que esta o estas personas se han convertido en titulares.
Normalmente suele aparecer la expresión por “compra-venta”, pero también nos podemos encontrar con que los titulares lo son a título de herencia, es decir que se trata de un inmueble heredado.

¡Ojo si se trata de un inmueble heredado!

En caso de que nos encontremos ante un inmueble heredado, tendremos que averiguar varias cosas: quiénes son estos herederos y cuánto tiempo hacen que han heredado.

La razón la encontramos en la Ley Hipotecaria, concretamente en su artículo 28, que protege a los herederos forzosos (hijos/as, padres y madres), que no saben que han heredado, y que pueden aparecer después de que un heredero no forzoso (hermanos, tíos o sobrinos) haya vendido el inmueble, que en principio ha heredado.

En caso de que un heredero no forzoso haya heredado una vivienda y venda rápidamente, aunque el vendedor acabe inscrito como nuevo propietario de ese inmueble, corre el riesgo de que, si aparece un heredero forzoso desconocido, en el plazo de dos años, desde la muerte de la persona que ha causado la herencia, éste puede deshacer la venta reclamando al heredero que ha vendido, y el comprador se quedaría sin inmueble.

Te pongo un ejemplo:
Imaginemos que alguien, sin hijos conocidos, muere dejando en herencia un piso, éste es heredado por un sobrino que vende rápidamente el inmueble. En principio ningún problema. El sobrino ha aceptado la herencia del tío y como titular actual de la vivienda en la nota simple.

Pero, ¿qué sucede si, en el plazo de dos años desde que muere el tío, aparece un ijo desconocido? Pues que este hijo, que no ha aparecido hasta el momento, podrá reclamar al sobrino qué vendió y deshacer la venta.

Actualmente, esto es complicado que pase, pero al estar previsto en la ley y existir el riesgo, las entidades bancarias no suelen conceder financiación para este tipo de compras ya que, durante dos años desde la muerte del causante de la herencia, existe el riesgo de que aparezca un heredero forzoso y la venta se frustre.

Por ello, si nos encontramos con una vivienda que proviene de una herencia reciente (de menos de dos años) hemos de tener en cuenta que será muy importante antes de dar ninguna cantidad a cuenta contar con el asesoramiento de un abogado especialista en derecho de la vivienda que mida el riesgo de la operación.

Las cargas del inmueble
Las cargas del inmueble también aparecerán relacionadas en la nota simple. Se trata de eventuales derechos inscritos a nombre de otras personas o entidades que pueden limitar el derecho de propiedad de la persona que aparece como titular y que, si no se liquidan en el momento de la compra, limitaran nuestro derecho como nuevo propietario.

La carga más habitual que nos encontramos, cuando vamos a adquirir una vivienda usada, es la constitución de una hipoteca antigua sobre el inmueble, pero también existen otras, menos habituales o conocidas, como usufructos o censos. Es muy importante conocer las cargas que limitan al titular del inmueble, ya que, si el que nos vende el inmueble no las elimina, estaremos comprado un inmueble con cargas que nos limitará nuestro futuro derecho de propiedad.

Es importante contar con un buen asesoramiento de un abogado experto, que te advierta sobre las cargas de la vivienda que piensas adquirir.

Como ves, son muchos los aspectos a tener en cuenta cuando compramos una vivienda usada, y esto es solo el principio. Si estás valorando adquirir una vivienda usada, no te la juegues y llámame. Te asesoraré y de acompañaré en el proceso para que compres de manera segura.

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