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En este nuevo post te explico qué es la fianza en un contrato de alquiler y cuál es el procedimiento para recuperarla en caso de que el propietario no la devuelva al finalizar el contrato de alquiler.

¿Qué es la fianza?

La fianza es una cantidad de dinero que el arrendatario entrega al arrendador en el momento de la firma de contrato, en concepto de garantía para hacer frente a deudas impagadas y desperfectos en la vivienda, una vez haya finalizado el contrato. Además de la fianza, la ley posibilita que el propietario de la vivienda pueda pedir garantías adicionales con la misma finalidad.

El artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) establece que en los contratos de arrendamiento de vivienda, el propietario/a tiene la obligación de pedir al inquilino/a una cantidad de dinero en concepto de fianza equivalente a una mensualidad de vivienda.

Las garantías adicionales que el propietario puede pedir en el contrato de alquiler de vivienda están limitadas a dos mensualidades.

Así pues, en un contrato de vivienda habitual el propietario/a podrá pedir al inquilino/a como máximo tres mensualidades; una en concepto de fianza y dos en concepto de garantías adicionales.

Si el contrato de arrendamiento es para uso distinto de vivienda (por ejemplo, de local de negocio) el propietario/a pedirá de manera obligatoria dos mensualidades, sin establecer límite a las garantías adicionales que puede pedir a su inquilino.

¿Qué plazo tiene el arrendador para devolver la fianza de un contrato de alquiler?

La Ley de arrendamientos urbanos no nos aclara demasiado sobre el plazo que tiene el propietario para devolver la fianza. El artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos nos dice:

1º.- Que la devolución de la fianza se hará una vez se hayan entregado las llaves de la vivienda o local.
2º.- Que, si transcurre un mes des de la entrega de llaves sin que el propietario/a haya devuelto al inquilino la fianza, esta comenzará a devengar intereses. Esto quiere decir, que, a partir del transcurso del mes, la fianza que se debe se incrementaran con los interese legales que vaya generando hasta que la fianza sea devuelta.

En realidad, la norma no marca claramente un tiempo límite para que el propietario devuelva la fianza y las garantías adicionales entregadas a la firma del contrato de arrendamiento.

Normalmente, el propietario se acoge al plazo del mes que establece la ley y en los contratos de arrendamiento, se suele pactar un plazo de un mes para la devolución, y ello acogiéndose al tiempo límite que establece la ley para que la fianza empiece a generar intereses. Durante este tiempo el propietario/a inspeccionará la vivienda para localizar posibles desperfectos y revisará que el inquilino/a esté al corriente de deudas.

Si no existe pacto al respecto, el inquilino/a podrá reclamar dicha fianza y las garantías adicionales una vez entregadas las llaves, pero esta fianza únicamente comenzará a devengar intereses legales pasado un mes desde la entrega de la vivienda.

¿Cómo puedo reclamar la fianza si el arrendatario no la devuelve?

Muchas veces ocurre que, al acabar el contrato de alquiler, el propietario/a no devuelve la fianza o lo hace de manera parcial, descontando cantidades con las que el inquilino/a no está de acuerdo.

En ambos casos, el inquilino/a deberá enviar una comunicación al propietario pidiendo la devolución íntegra de la fianza y su ingreso en un número de cuenta. Esto es lo que llamamos una reclamación extrajudicial que normalmente es el primer paso antes de reclamar judicialmente.

Si el propietario no nos contesta o se niega a ello, lo siguiente es reclamarle judicialmente. Te explico cómo hacerlo en este post

Actualmente, si la cantidad a reclamar no supera los 2.000 euros, se considera una reclamación de pequeña cuantía y se puede realizar sin abogado ni procurador.

Esta reclamación judicial se hará en el Juzgado donde tenga su domicilio el arrendador.

Actualmente los Juzgados cuentan con formularios para reclamar estas pequeñas cantidades, bastando con que el inquilino rellene el formulario explicando los hechos y expresando claramente la cantidad que reclama. Al formulario se adjuntarán todos los documentos que acrediten los hechos que hemos explicados.
No obstante, es importante tener en cuenta, que por pequeña que sea la cuantía, la reclamación judicial inicia un procedimiento judicial para el que aconsejo al menos contar con el asesoramiento de un abogado experto.

¿Quieres reclamar una fianza que no te devuelven? ¿Te están reclamando una fianza impagada? Si necesitas asesoramiento por parte de un abogado experto en alquileres recuerda que me puedes encontrar en el Maresme, en Barcelona y en Sant Feliu del Llobregat.

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