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Tras la aprobación por parte del Parlament de Catalunya de la Ley 1/2022 de 3 de marzo, que entre otras normas modifica la Ley 24/2015, os explico en qué supuesto será obligatorio ofrecer un alquiler social.

Cabe recordar, como ya os expliqué en su día, que el año pasado, el Tribunal Constitucional, anuló parte del Decreto Ley 17/2019, que había sido clave en el desarrollo del alquiler social en Cataluña, y por lo tanto limitó los supuestos en que era posible aplicar esta figura.

Ahora, con esta nueva ley aprobada, se vuelven a ampliar los supuestos y se reactiva esta figura.

¿Qué es el alquiler social obligatorio?

Con la regulación del alquiler social, se obliga a ofrecer un alquiler denominado social, como condición a los adquirentes de determinadas viviendas o a los sujetos que pretendan interponer demanda de desahucio o de ejecución por impago de deuda hipotecaria a personas o unidades familiares que no tengan alternativa propia de vivienda y que sean considerados en riesgo de exclusión residencial según unos niveles de rentas previstos en la normativa.

Estas condiciones beneficiosas suponen ofrecer la realización de un contrato de 5/7 años de duración con un importe de renta contractual que representará un porcentaje de los ingresos ponderados de la unidad de convivencia o persona beneficiaria.

La renta consistirá en un 10%, 12% o 18%, de los ingresos ponderados del inquilino, dependiendo en que franja de ingresos se encuentre.

El alquiler social se puede renovar por una sola vez, si se continúan cumpliendo los requisitos que exige la normativa para poder ofrecerlo.

¿En qué supuestos es obligatorio ofrecer el alquiler social?

La nueva normativa vuelve a fijar seis supuestos en que existe la obligación de ofrecer un alquiler social a las personas afectadas cuando las mismas no tengan alternativa habitacional y se encuentren en riesgo de exclusión residencial conforme a los parámetros que marca la ley.

Como ahora veremos, no en todos los supuestos hay siempre obligación de ofrecer un alquiler social. Esto va a depender de quien sea el sujeto, que, en cada supuesto, tenga interés en la vivienda, queriendo comprarla o bien queriendo interponer demanda judicial para recuperar la posesión o reclamar el impago de la hipoteca.

CASOS EN QUE SE PRETENDE ADQUIRIR LA VIVIENDA

Si se pretende la adquisición de una vivienda resultante de una compensación de deudas o dación en pago de préstamos hipotecarios, tendrá la obligación de ofrecer un alquiler social cualquiera persona que pretenda adquirirla, sin hacer diferenciación entre persona física o jurídica o pequeño o gran tenedor. Lo mismo sucede cuando se pretende comprar una vivienda que se vende por la imposibilidad de devolver el préstamo hipotecario.

CASOS EN QUE SE PRETENDE DEMANDAR

En los supuestos de interponer demanda judicial de ejecución hipotecaria o de desahucio por impago de alquiler/vencimiento de título jurídico que habilita la ocupación, o interponer cualquier acción ejecutiva derivada de la reclamación de una deuda hipotecaria, las personas obligadas a ofrecer alquiler social a los afectados será el demandante que tenga la condición de gran tenedor o persona jurídica adquirente con posterioridad al 30 de abril de 2008, de viviendas procedentes de ejecución, dación, compensación o imposibilidad de devolver el préstamo.

Otro supuesto en el demandante tendrá obligación de ofrecer alquiler social es cuando se demande por falta de título jurídico que habilite la ocupación de la vivienda, es decir cuando se demande a “okupas”.

En estos casos, los sujetos que tienen la obligación de ofrecer alquiler social son solo algunos grandes tenedores en concreto, solo las entidades financieras, fondos de inversión, gestores de activos bancarios, fondos de capital riesgo, y fondos de titulación de activos.

¿Qué entendemos por gran tenedor de vivienda?

Como hemos visto anteriormente, la obligación de ofrecer alquiler social antes de interponer demanda, es mayoritariamente de los sujetos considerados grandes tenedores de vivienda.

Así, serán considerados grandes tenedores de vivienda:

  • Las entidades financieras, las filiales inmobiliarias de estas entidades, los fondos de inversión y las entidades de gestión de activos, incluidos los procedentes de la reestructuración bancaria, de acuerdo con la legislación mercantil.
  • Las personas jurídicas que, por sí solas o a través de un grupo de empresas, sean titulares de más de diez viviendas ubicadas en territorio del Estado, con las algunas excepciones (promotores sociales, personas con VPO y entidades sin ánimo de lucro que provean de vivienda a colectivos vulnerables).
  • Los fondos de capital riesgo y de titulización de activos.
  • Las personas físicas que sean propietarias de más de quince viviendas, o copropietarias si su cuota de participación en la comunidad representa más de 1.500 metros cuadrados de suelo destinado a vivienda, con referencia en ambos casos a viviendas situadas en territorio del Estado, con las mismas excepciones que establecen para las personas jurídicas.

 

¿Qué se entiende por exclusión residencial?

Se considerarán en riesgo de exclusión residencial, a efectos de ofrecer alquiler social, las personas que perciban:

  • Ingresos inferiores ponderados a 2 veces el IRSC, (personas solas).
  • Ingresos inferiores ponderados a 2,5 veces el IRSC (unidades de convivencia).
  • Ingresos inferiores ponderados a 3 veces el IRSC, en caso de personas con discapacidades o con gran dependencia.

En caso de que los ingresos ponderados sean superiores a 1,5 veces el IRSC, la solicitud debe ir acompañada de un informe de servicios sociales que acredite el riesgo de exclusión residencial.

Y hasta aquí un breve resumen de lo que representa el alquiler social obligatorio en Cataluña.

¿Cómo te puedo ayudar en relación al alquiler social?

  1. Te ayudo si te han interpuesto una demanda de desahucio o reclamación de pago de cuotas hipotecarias y quieres saber si tienes derecho a un alquiler social y cómo pedirlo.
  2. Te ayudo si vas a comprar una vivienda y tienes dudas de si has de ofrecer un alquiler social a los ocupantes y cómo hacerlo.

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