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En el post de hoy os voy a hablar de cómo la ley regula la facultad de actualización de las rentas de alquiler y del mecanismo más utilizado para actualizar rentas: la variación interanual del IPC. También os hablaré de qué formalidades ha de cumplir el arrendador para poder hacer efectiva esa “subida”.

Cuando firmamos un contrato de alquiler, vamos a pactar un precio (renta) que pagaremos mes a mes durante toda la vigencia del contrato. Aunque esta renta siempre será la misma, la ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), en su artículo 18, faculta a la persona arrendadora para actualizar esa renta y acomodarla cada año al nivel de precios existente. A la práctica esto significa que cada año el arrendador o arrendadora, nos puede aplicar “pequeñas subidas” en nuestro alquiler.

Me voy a centrar en el sistema de actualización de los contratos firmados a partir del 6 de marzo de 2019. No obstante, acabaré haciendo alusión a la regulación anterior, que habrá que tener en cuenta si el contrato es anterior a la fecha de seis de marzo de 2019.

¿Cuándo y cómo se actualiza la renta?

Según la Ley de arrendamientos urbanos, la renta solo podrá ser actualizada por el arrendador o arrendadora en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato de alquiler, es decir la persona arrendadora podrá aplicar estas “subidas” de renta, a partir de cada «cumpleaños» del contrato, nunca antes.

Las actualizaciones se harán siguiendo lo previsto en cláusula de actualización del contrato de arrendamiento, la cual establecerá los criterios de actualización, los cuales, evidentemente, han de respetar y no pueden ser contrarios a los establecidos en el artículo 18 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

De esta manera y según el artículo 18 de la LAU, nos podemos encontrar tres posibles escenarios respecto de la actualización de la renta, en el contrato de arrendamiento:

  1. Que no exista pacto expreso respecto de la actualización de la renta. La ley contempla esta posibilidad. En este caso, las partes no han mencionado nada en el contrato respecto a la actualización de la renta y, por tanto, la persona propietaria no podrá actualizar la renta durante la vigencia del contrato. El inquilino pagará siempre la misma cantidad de renta hasta la finalización del contrato de alquiler.
  2. Que exista pacto expreso sobre la actualización de la renta, detallando el mecanismo de actualización. Esto significa que la cláusula de actualización describe el mecanismo exacto para actualizar la renta.
  3. Por último puede suceder que, se pacte expresamente la actualización de renta, pero no se detalla el índice o la metodología para actualizarla. En estos casos, que no son muy habituales, la Ley nos dice que la renta se actualizará por referencia a la variación anual del Índice de Garantía de competitividad (IGC) a fecha de cada actualización, tomando como referencia el último índice que estuviera publicado a la fecha de actualización del contrato. Este índice lo publica el Instituto Nacional de Estadística y podemos ver las variaciones mensuales del mimo en: https://bit.ly/3evLQU3

En todo caso es muy importante tener en cuenta que, sea cual sea el mecanismo que se pacte en la cláusula de actualización del contrato de arrendamiento, deberemos asegurarnos que el porcentaje de subida que nos están aplicando no excede del porcentaje de variación porcentual del IPC tomando como referencia el mes de IPC publicado en la fecha en se nos calcula la actualización de la renta.

El mecanismo de actualización más habitual: Las subidas de IPC de los contratos de alquiler de vivienda habitual.

Aunque existe libertad de pacto a la hora de pactar mecanismos de actualización de rentas, el mecanismo de actualización más usual en los contratos de alquiler de vivienda consiste en aplicar la variación interanual de Índice de Precios al Consumo (IPC).

El Índice de Precios al Consumo (IPC) es un indicador que refleja la evolución de los productos y servicios básicos de consumo, lo publica el Instituto Nacional de Estadística de forma mensual y mide la evolución mes a mes del coste de la vida. Este es el índice más utilizado a la hora de actualizar la renta de un contrato de alquiler de vivienda habitual.

Una actualización de renta realizada conforme al mecanismo de actualización del IPC, será el resultado de aplicar a la renta que pagamos la variación anual de este indicador tomando como referencia el IPC correspondiente al mes establecido en la cláusula de actualización del contrato de arrendamiento que podrá ser:

  • Un mes concreto pactado entre las partes.
  • El último mes que estuviera publicado a la fecha de formalización del contrato.
  • El que se halle publicado a la fecha que se realice la actualización.

Para las actualizaciones que se hagan en los siguientes años, siempre se usará el índice correspondiente al mes utilizado en el cálculo de la última actualización.

El Instituto Nacional de Estadística, tiene publicado en la página www.ine.es, una herramienta muy útil, que directamente, calcula la actualización de la renta siguiendo este sistema: https://www.ine.es/calcula/?lang=es

Una vez calculada la subida a aplicar, el arrendador debe notificar por escrito al inquilino la nueva renta a pagar, con indicación de la variación porcentual que se aplica. El arrendador también puede aprovechar el último recibo de renta sin actualizar para comunicar la subida a partir del siguiente recibo.

El inquilino deberá pagar la nueva renta a partir del mes siguiente a esa notificación. Solo si el inquilino la pide, el arrendatario deberá aportar la correspondiente certificación del INE, que acredite de forma fehaciente la variación porcentual aplicada.

¿Y qué pasa si el arrendador se olvida de actualizarnos la renta?

Si el arrendador se olvida de actualizar la renta cuanto corresponde, podrá hacerlo cuando considere oportuno. El inquilino estará obligada a pagar la renta actualizada a partir del mes siguientes a la notificación, no pudiendo pedir el propietario los atrasos por los meses de renta que ha olvidado actualizar.

¿Qué pasa con los contratos de arrendamiento anteriores al 6/3/2019?

En los contratos de arrendamiento firmados con anterioridad a la fecha del 6 de marzo de 2019, el régimen de actualización de rentas es sensiblemente diferente, ya que no cuenta con el límite establecido en el actual artículo 18. Si se pacta subida de renta a través del mecanismo que sea, esta se aplicará según el cálculo que arroje dicho mecanismo, sin tener en cuenta el límite de la variación anual del IPC que establece el actual artículo 18 LAU.

A modo de recapitulación, será importante tener en cuenta que:

  • La actualización de renta se podrá hacer en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato.
  • Si no se pacta expresamente actualización de renta, no se aplicará actualización de la renta al contrato.
  • Si se ha pactado expresamente en el contrato, la actualización anual se calculará de conformidad al mecanismo de actualización expresado en la cláusula de actualización del contrato.
  • La persona propietaria la ha de notificar por escrito, o bien en el último recibo de la renta sin actualizar, durante el mes anterior a aplicar la subida de la renta.
  • La persona propietaria puede exigir al inquilino el pago de renta actualizada dentro del mes siguiente a su notificación, y nunca nos podrá reclamar actualizaciones de mensualidades atrasadas.

Espero que el post os haya sido útil. Recordad que tanto si sois arrendadores y queréis actualizar una renta como si sois inquilinos y recibís una notificación con la subida de renta, si tenéis dudas estoy a vuestra disposición. Podéis contactar conmigo mediante el siguiente formulario:

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